Métodos para determinar el valor de un bien inmueble

13/03/2021

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Métodos para determinar el valor de un bien inmueble

A la hora de vender una propiedad y fijar su justo valor aparecen las contradicciones: qué criterios emplear para evaluar una propiedad. La polarización en los precios vigentes complica la operación.

Cómo saber si un inmueble ha sido valuado correctamente es una pregunta inevitable para todo comprador o vendedor. El dilema resulta particularmente fuerte en un mercado que sale de una profunda crisis y donde los precios pueden variar fuertemente según la ubicación y el tipo de propiedad.

Un buen tasador, en principio, debe interpretar qué es lo que está pasando en el mercado y analizar que criterios de tasación son los más convenientes.

  • Criterio de Referentes Directos

Está basado en la comparación de propiedades para determinar el valor del inmueble en cuestión.
En principio, debe realizarse una tarea descriptiva: individualizar la propiedad (ubicación, metraje, antigüedad, expensas, documentación, estado, entre otras cualidades) y, luego, buscar antecedentes de venta.
Finalizada esta etapa descriptiva, recurrir a los valores de referencia por zona. El valor del metro cuadrado sirve para “promediar” con el valor de venta final de una propiedad similar.

  • Valor de Reposición

Es un método que se utiliza cuando se pierden los valores de referencia del mercado  o para bienes inmuebles que no tienen equivalente. Para suplir este faltante, se utiliza el Costo de Reposición Depreciado. Esto es, se calcula el precio de construcción del inmueble según valores actuales y, luego, según la antigüedad del inmueble, se calcula su amortización.

  • Capitalización de Ingresos

Esta metodología se relaciona con el valor del alquiler.
El precio de un inmueble puede calcularse a través de la rentabilidad anual. En la actualidad, ésta se ubica para alquiler de vivienda entre el 2,5 y el 3 por ciento, por lo tanto, una propiedad cuya rentabilidad bruta anual es u$s1.800, tiene un valor aproximado de entre u$s60.000 y u$s72.000.

Más allá de los métodos a utilizar, a la hora de tasar una propiedad, debe considerarse el contexto y principalmente como se encuentra la balanza entre la oferta y la demanda. Una importante falta de oferta puede ocasionar una suba de precios y viceversa.